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藤森 哲也さん

不動産コンサルタント

リノベで後悔しない!中古物件で確認すべきこと

2013年11月20日

特に解消しておきたい中古住宅のデメリット

リノベで後悔しない!中古物件で確認すべきこと最近、中古物件を購入してリノベーションするのが流行っています。リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり、価値を高めたりすることです。しかし、リノベーションブームの今、中古物件の中には、いわば「欠陥品」もあります。今回は、失敗しない中古物件の選び方として、「事前に確認すべきこと」を紹介します。

初めに、中古住宅のメリット・デメリットを考えてみましょう。メリットとしては、(1)新築住宅に比べて購入価格が安い(2)検討する物件の選択肢が増える(3)引渡しが早い(4)実際にみて検討できる、といったことが挙げられます。逆にデメリットは(1)間取りが要望に合いにくい(2)建物の性能(耐震性や耐久性など)が不安(3)設備が古い(4)メンテナンス費用がかかる、といったところでしょう。このデメリットの中でも、「(2)建物の性能(耐震性や耐久性など)が不安」「(4)メンテナンス費用がかかる」は、長く住まい続ける家を大金を投資して購入することを考えると、特に解消しておきたいところです。選んだ物件が「欠陥品」であれば、改善しなければならない箇所が多く、メンテナンス費用ばかりが発生することになります。

建築時期が古いと、価格は安くても信頼性は劣る傾向に

まずは、建築時期により建物の信頼性が違う、ということを頭に入れておきましょう。そこで、建築基準法等による建築現場での歴史を振り返ってみようと思います。昭和56年に建築基準法施行令改正(新耐震基準)が行われ、必要耐力壁の強化、鉄筋コンクリート造の基礎義務化がなされました。さらに平成12年、建築基準法施行令改正が再度行われ、耐力壁の配置バランスの数量化、引き抜き金物や地盤の強さに応じた基礎が規定され、同年4月には品質確保の促進に関する法律の施行がなされました。それにより新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入の防止する部分」の瑕疵について最低10年間が義務付けられるように。

そして平成19年に3階建以上の中間検査の義務化や、平成20年に特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律ができ、現在に至ります。建築時期が古いと、価格は安くても信頼性が劣る傾向にあることは理解しておきましょう。

瑕疵担保責任の期間と範囲について確認を

ここで、「瑕疵担保責任」というキーワードについて説明します。瑕疵担保責任とは、販売する売り主側の責任義務です。「瑕疵」というのは物件に欠陥があること。つまり通常の注意では知りえない欠陥が存在したとき、具体的には(1)雨漏り(2)白アリの害(3)建物構造上主要な部位の木部の腐食(4)給排水設備の故障の4点において、売主は責任を負わなければなりません。しかし、この瑕疵担保責任には期限があります。中古住宅で売主が個人の場合だと引き渡し後2~3か月以内に発見されたものに限られます。また、売主が業者の場合の期間は2年間となります。

ただし、事前告知を受けたものや設備機器は瑕疵担保適用外となります。引き渡し前にきちんと確認しておきましょう。中古物件を探す際にはこれらの注意点を踏まえ、自分自身の目でも現場を確認し、少しでも気になることがあれば専門家に建物調査(インスペクション)を依頼するのも良いでしょう。

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