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賀藤 浩徳さん

不動産投資アドバイザー・マネーアドバイザー

今買うべきはここ!値上がり必至の不動産穴場エリア

2015年4月20日

今後大きく値上がりするエリアを二つの視点から占う

a0001_006761東京都の住宅地の地価公示を見ると、港区の「広尾」や「赤坂」など、昔から人気が高いブランドエリアに加え、中央区の「佃」や「勝どき」などの湾岸エリアが、前年比10%程度の上昇で上昇率トップに位置しています。

そこで、誰もが気になるのは、どのエリアの不動産が今後大きく値上がりするかでしょう。ここでは、二つの視点からそれを占います。

一般人とプロの予想から穴場を探る

一つは、一般人に聞いた「今後値上がりしそうな街ランキング」と、プロに聞いたそれを比較し、ギャップのある街を選ぶというものです。いずれもSUUMO(リクルート住まいカンパニーが運営)が実施したアンケート調査で、一般アンケートは2015年3月2日発表の「2015年版みんなか??選んた??住みたい街ランキンク?? 関東版」、プロアンケートは2014年11月12日公表「2014年版不動産のフ??ロか??おススメする街ランキンク?? 関東版」に基づきます。

まず、一般が選んだベスト10は、1位から順に「武蔵小杉」「豊洲」「品川」「田町」「海老名」「橋本」「池袋」「北千住」「東京」「月島」となります。一方、プロが選んだベスト10は、「品川」「武蔵小杉」「田町」「豊洲」「渋谷」「東京」「吉祥寺」「池袋」「立川」「大崎」「二子玉川」となっています。

このうち、「武蔵小杉」「豊洲」「品川」「田町」は、両者でベスト4に入っていますが、それだけに既に多くの人がその人気や価格の上昇トレンドを認識している街です。そこで、プロがベスト10に選んでいても一般ではランク入りしておらず、かつ両者の順位に5ランク以上乖離がある街を抽出します。

今後の大規模再開発計画で狙い目に

つまり、プロが高く評価しているにもかかわらず一般の認知度が相対的に低い街ということです。該当は、「渋谷」「吉祥寺」「大崎」の3つです。「渋谷」「吉祥寺」は住みたい街ランキングでも人気のある街(「吉祥寺」は今年1位)で穴場というにはオーソドックスすぎますが、両街とも元々のブランド力に加え、今後の大規模再開発が計画されているため、まさに狙い目と言えます。

「大崎」は既にオフィスビルとタワーマンションの街として成熟しつつありますが、品川・田町周辺再開発と新駅設置の恩恵を受けつつ独自の再開発計画もあることから評価されたのでしょう。

当該駅の周辺駅にまで対象を広げるのも戦術の一つ

再開発計画は以前に公にされているので、既に不動産価格は上がって妙味がないのではと思われる人も多いかもしれません。しかしながら、今年の地価公示を見ると、再開発計画による大型施設完成や新線・新駅開業が、既に完了あるいは今年・来年に予定されているエリアが全国的に非常に高い地価上昇率を示しているのです。

前述の各街は、再開発完了までまだ5年以上はかかり、それ以上に妙味が残っているといえます。人気が高く穴場とはいいにくい街ですが、長期的視点では、変に知名度やブランド力のない穴場よりよほどお勧めのエリアです。ちなみに、当該駅の周辺駅にまで対象を広げるのも、割安に買うための戦術の一つです。

新線開業計画に目を向ける

二つ目は、新線開業計画に目を向けます。地下鉄8号線ルート(豊洲?東陽町?住吉)、都心直結線(押上?新東京駅?泉岳寺、成田・羽田両空港へのアクセス改善)、新空港線(=蒲蒲線)(京急と東急の蒲田駅接続による羽田空港へのアクセス改善)が該当するでしょう。

一般にはあまりなじみのない「住吉駅」とその周辺駅、2020年の開業が断念された蒲蒲線の「蒲田駅」とその周辺駅などが狙い目です。「泉岳寺駅」も今後重要な位置付けとなるため、付近の不動産価格は既にかなり上がっているものの、その周辺駅と合わせて考えればまだ妙味は残っています。

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賀藤 浩徳さん
不動産投資アドバイザー・マネーアドバイザー

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